Crédito imobiliário volta ao centro do debate regulatório e exige revisão dos marcos legais do setor

A recente articulação entre CEOs dos principais bancos do país, o diretor do Banco Central, Gabriel Galípolo, e a possibilidade de diálogo com o presidente Luiz Inácio Lula da Silva, reforça o protagonismo do crédito imobiliário na agenda regulatória nacional. Em um cenário marcado pela retração do volume de crédito, aumento do custo de financiamento e necessidade de diversificação das fontes de funding, cresce a demanda por uma revisão estrutural do atual modelo de financiamento habitacional.

Caso sejam adotados novos instrumentos — como fundos garantidores, mecanismos híbridos ou incentivos vinculados ao FGTS —, será imprescindível revisar marcos legais fundamentais, como a Lei do Sistema Financeiro da Habitação (Lei nº 4.380/1964), a Lei da Securitização (Lei nº 9.514/1997), a Lei de Registros Públicos e diversas normas infralegais expedidas por órgãos como a Caixa Econômica Federal, o Banco Central e a Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Para Bárbara Félix Freitas Vieira, sócia do Marcelo Tostes Advogados (MTA) e especialista em Direito Civil e Empresarial, o movimento reflete uma transição necessária diante da perda de força da principal fonte de captação atual: a poupança.4

“A caderneta de poupança, historicamente uma das maiores fontes de recursos para o financiamento imobiliário, enfrenta queda nos depósitos e migração de investidores para produtos mais rentáveis. Esse cenário exige a construção de alternativas de funding que aliem segurança jurídica, previsibilidade e atratividade ao mercado”, analisa a advogada.

Segundo Bárbara, a nova dinâmica tende a pressionar a Caixa Econômica Federal a ampliar o uso do FGTS, enquanto o Banco Central deverá revisar as regras de alocação obrigatória dos recursos da poupança, com vistas a incentivar a adoção de instrumentos de mercado. Nesse contexto, as companhias securitizadoras assumem papel estratégico, funcionando como elo entre instituições financeiras e investidores. O avanço da alienação fiduciária como principal forma de garantia também demanda reforço regulatório por parte da CVM, com foco em governança e proteção ao investidor.

“O impacto regulatório se estende também aos cartórios, que passam a demandar processos de registro mais ágeis e seguros. A atualização da Lei de Registros Públicos torna-se essencial, assim como o fortalecimento da Lei nº 9.514/1997, que estrutura juridicamente esse novo modelo de financiamento habitacional”, conclui.

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